Wer Wohnungen oder Häuser vermietet, muss sich nicht nur um die Instandhaltung der Immobilie und eine korrekte Nebenkostenabrechnung kümmern, sondern auch die optimalen Mietpreise festlegen und diese gegebenenfalls regelmäßig erhöhen.
Hinweis: Bei diesem Beitrag handelt es sich nicht um eine Rechtsberatung. Bitte konsultieren Sie bei juristischen Fragen Ihren Anwalt. Beachten Sie, dass die Investition in Immobilien mit Risiken einhergeht.
Mieteinnahmen sollten wirtschaftlich sein
Damit die Vermietung von Immobilien auch wirklich gewinnbringend ist, sollte der Mietpreis stimmen. Über diesen sollten alle laufenden Kosten und anfallende Reparaturen gedeckt werden. Außerdem sollten Vermieter bedenken, dass sie auf ihre Mieteinnahmen Steuern zahlen müssen.
Am Ende bleibt also nur ein Teil des Geldes übrig. Bei der Berechnung der Mieten sind verschiedene Faktoren sowie gesetzliche Vorschriften zu berücksichtigen, auf die wir im folgenden Artikel näher eingehen. Hierbei handelt es sich jedoch um keine Rechtsberatung. Im Zweifel sollten sich Vermieter immer juristischen Beistand holen.
Die Höhe der Miete berechnen
Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes können Vermieter heutzutage in vielen Regionen problemlos relativ hohe Mieten festlegen, solange sie sich im gesetzlich erlaubten Rahmen befinden. Wer fair sein möchte und sein Mietangebot auch langfristig attraktiv machen will, sollte aber einen Quadratmeterpreis festlegen, der dem Objekt auch wirklich angemessen ist.
Dieser berechnet sich nach verschiedenen Faktoren. Besonders wichtig ist die Lage. Eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, eine erstklassige Infrastruktur mit vielen Geschäften, Arztpraxen und Schulen sowie eine geringe Kriminalitätsrate sind positive Faktoren, die einen hohen Mietpreis rechtfertigen.
Gleichzeitig sollte der Zustand der Wohnung berücksichtigt werden. Gut gepflegte oder sogar frisch renovierte Immobilien können teurer vermietet werden als vergleichbare Objekte in einem deutlich schlechteren Zustand.
Spezielle Extras wie eine moderne Einbauküche, eine Dachterrasse oder eine Sauna können den Mietpreis ebenfalls heben. Vermieter, die sich unsicher sind, wie Sie die Miete berechnen sollen, können für eine erste Orientierung auf Online-Tools setzen. Dort werden einfach alle wichtigen Eckdaten eingegeben.
Es müssen Obergrenzen eingehalten werden
In einigen Bundesländern und Städten gilt eine Mietpreisbremse. In diesen Regionen darf die Miete nicht mehr als 10 % über dem Mietpreisspiegel liegen. Die Mietpreisbremse greift vor allem in Gegenden, in denen der Mietmarkt besonders angespannt ist. Auch spannend: Das Eigenheim vor Einbrechern schützen
Allerdings sollten Vermieter auch in Regionen ohne eine solche Begrenzung von unverhältnismäßig hohen Preisen Abstand nehmen. Wenn die Miete mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann das als Wucher gewertet werden und als Straftat gelten.
Beim Hauskauf auf den Mietpreismultiplikator achten
Wer eine Immobilie kaufen möchte, um sie später zu vermieten, sollte vorab abwägen, ob sich das Geschäft überhaupt lohnt. Auch wenn Mietobjekte gefragt sind, können die Preise nicht einfach bis ins Unendliche angehoben werden. Dann wird es nämlich sehr schwierig, Mieter zu finden, die das noch bezahlen können. Deswegen sollten Vermieter schon beim Kauf der Immobilie den sogenannten Mietpreismultiplikator kennen.
Er gibt an, wie lange es dauert, bis sich die Anschaffung des Objektes rentiert. Um den Wert zu errechnen, wird einfach der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete geteilt. Das Ergebnis sollte optimalerweise nicht höher als 20 sein. Das würde nämlich bedeuten, dass sich die Investition innerhalb von 20 Jahren rentiert. In Ballungszentren müssen aber häufig höhere Mietpreiskalkulatoren von bis zu 25 akzeptiert werden. Lesen Sie auch: Immobilienkauf in Leipzig – so können Interessenten sparen
Mieterhöhungen sind in einem bestimmten Rahmen möglich
Die Inflation treibt viele Vermieter dazu, die Mieten zu erhöhen. Bis zu einem gewissen Grad ist das auch durchaus erlaubt. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete jedoch nicht um mehr als 20 % steigen. In manchen Gebieten sind es sogar nur 15 %. Außerdem darf nur einmal pro Jahr eine Erhöhung erfolgen.
Vermieter sollten sich vorab gründlich informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, denn der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Wenn sie unverhältnismäßig ist, weil sie zum Beispiel über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wird das schwer werden.
Außerdem gibt es Fälle, in denen nachträgliche Mieterhöhungen nicht gestattet sind. Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde, erhöht sich die Mietzahlung ohnehin regelmäßig. Weitere Erhöhungen sind nicht zugelassen.
Bei der sogenannten Indexmiete wird der Mietpreis mithilfe des Verbraucherpreisindexes immer wieder neu berechnet. Erhöhungen, die von dieser Berechnung abweichen, dürfen nicht umgesetzt werden. Darüber hinaus sind Mieterhöhungen ausgeschlossen, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Preis immer gleich bleibt.
Weiterführende Literatur